종부세 세율 2026년부터 단계적으로 크게 바뀝니다. 결론부터 말씀드리면, 실거주 1주택자는 세 부담이 줄고, 다주택자와 비거주 고가주택 보유자는 늘어나는 구조입니다. 지난 8월 3일 정부가 발표한 2026년 세제개편안에서 종부세 세율 구간과 기본공제 기준이 통째로 손질됐거든요.
주택 수를 기준으로 세율을 매기던 방식에서 벗어나, 이제는 ‘얼마짜리 집을 갖고 있느냐’와 ‘실제로 거기 사느냐’가 핵심 기준이 됩니다. 아직 국회를 통과한 확정 법은 아니고, 9월 정기국회에 제출될 예정인 개편안 단계지만 방향성과 구체적인 수치가 이미 나온 만큼, 지금부터 흐름을 알아두시는 게 중요합니다.
이 번에는 종부세 세율 구간이 어떻게 바뀌는지, 우리 집은 어디에 해당하는지 실제 사례로 풀어드리겠습니다.
지금까지 종부세, 왜 헷갈렸을까요
기존 종부세는 좀 이상한 구석이 있었습니다. 똑같이 30억 원어치 집을 갖고 있어도, 30억짜리 한 채를 가진 사람과 10억짜리 세 채를 가진 사람에게 다른 세율표가 적용됐거든요. 주택 ‘수’를 기준으로 세율이 갈렸기 때문입니다.
여기에 실거주 여부는 따지지 않고 1세대 1주택자면 무조건 공시가격 12억 원을 공제해줬습니다. 서울에 집 한 채 갖고 지방으로 발령 나서 몇 년째 못 들어가 사는 분이나, 세컨하우스로 돌려막기하는 분이나 똑같은 공제를 받은 거죠. 형평성 지적이 계속 나올 수밖에 없었습니다.
이번 종부세 세율 2026 개편은 이 두 가지 문제, 즉 ‘주택 수 기준’과 ‘거주 여부 미반영’을 동시에 손보는 방향으로 짜였어요.
종부세 세율 구간, 이렇게 달라집니다
가장 궁금해하실 부분, 바로 세율표죠. 종부세 세율 구간은 3단계에 걸쳐 순차적으로 바뀝니다.
① 지금 당장(2026년 기준) 현재는 1·2주택자와 3주택 이상 보유자의 세율표가 다릅니다. 다만 과세표준 12억 원 이하 구간은 두 세율표가 동일하고, 12억 원을 넘는 구간부터 3주택 이상 보유자에게 더 높은 세율이 붙는 구조예요.
② 2027년, 중간 단계 세율 적용 1·2주택자 세율이 기존보다 0.2~0.8%포인트 높아진 0.5~3.5% 구간으로 우선 조정됩니다. 급격한 부담 증가를 막기 위한 완충 장치예요.
③ 2028년, 주택 수 기준 완전 폐지 드디어 주택 수와 상관없이 과세표준 구간에 따라 0.5~5.0% 단일 세율표가 적용됩니다. 과세표준 6억 원 초과 구간부터 세율이 인상되는 게 핵심인데요. 여기에 공정시장가액비율도 1주택자는 60%→70%(2027년), 3주택 이상은 최대 80%(2028년)까지 단계적으로 오르기 때문에, 같은 공시가격이라도 실제 세금은 더 늘어날 수 있습니다.
우리 집은 얼마나 달라질까 — 기본공제와 실전 계산
기본공제 기준도 확 바뀝니다. 지금까지는 1세대 1주택자면 거주 여부 상관없이 12억 원을 공제받았는데, 앞으로는 실거주 여부에 따라 갈립니다.
- 실거주 1주택자: 기본공제 12억 → 14억 원으로 상향 (시가 약 20억 원 수준)
- 비거주 1주택자: 기본공제 12억 → 9억 원으로 축소
- 다주택자 등: 기본공제 4억 원 + 거주주택 비중에 따라 최대 5억 원 추가
실제 사례로 보면 체감이 확실하죠. 60세인 1세대 1주택자가 시가 40억 원(공시가 28억 원) 주택을 보유했다고 가정할 때, 실거주라면 2028년 종부세가 약 325만 원으로 현재보다 62만 원 늘어나는 데 그치지만, 같은 집을 보유만 하고 거주하지 않으면 약 1,114만 원까지 뛰어 851만 원이 증가해요. 거주 여부 하나로 13배 넘게 차이가 나는 셈이죠.
세부담 상한선도 완화됩니다. 전년도 대비 세금이 갑자기 확 뛰는 걸 막아주는 상한 비율이 기존 150%에서 200%로 올라가요. 세율 인상분이 상한에 걸려 있었다면, 앞으로는 그 브레이크가 조금 느슨해진다고 보시면 됩니다.
종부세 세율 2026, 지금 준비할 것
1. 거주 여부부터 다시 점검
전근, 자녀 학업, 부모 봉양 등으로 실거주를 못 하고 있다면 세 부담 차이가 커지는 만큼, 실거주 요건을 어떻게 인정받을 수 있는지 미리 알아보는 게 좋습니다. 아직 예외 기준이 세부적으로 마련되지 않은 부분도 있어서, 정기국회 논의 과정을 지켜볼 필요가 있어요.
2. 다주택자는 2027~2028년 일정표를 캘린더에 표시
세율 인상이 한 번에 오는 게 아니라 2027년 중간세율, 2028년 최종세율로 단계적으로 옵니다. 매도·증여·명의 정리 같은 의사결정을 이 일정에 맞춰 계획하시면 급격한 세 부담을 피할 수 있습니다.
3. 확정된 법이 아니라는 점, 꼭 기억하세요
지금 나온 수치는 정부 발표안이고, 9월 정기국회 심의 과정에서 세부 내용이 바뀔 수 있습니다. 최종 공포 전까지는 참고용으로 보시고, 실제 절세 전략은 확정 이후 세무 전문가와 다시 점검하시길 권합니다.
마무리하며
종부세 세율 2026년 개편의 핵심은 결국 ‘실거주자는 보호하고, 비거주·다주택 고가주택은 정상 과세한다’는 방향입니다. 우리 집이 실거주 1주택인지, 비거주인지, 다주택인지에 따라 앞으로 3년간 체감 세금이 크게 갈립니다. 정기국회 통과 여부와 세부 시행령은 계속 지켜보셔야 하고요, 저도 종부세 세율 2026년이 확정되는 대로 후속 내용을 정리해서 알려드리겠습니다.
더 정확한 최신 공고는 기획재정부 보도자료(정책브리핑)에서 원문으로 확인하실 수 있습니다.
